近年來(lái)我國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)基本穩(wěn)定，成本控制力有所提高，市場(chǎng)整體較為活躍。購(gòu)物中心總體存量規(guī)模逐年上升，增速下降，2020年總存量規(guī)模達(dá)到4.4億平方米，同比增長(zhǎng)4.76%。

　　分城市線級(jí)來(lái)看整個(gè)行業(yè)，據(jù)中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)評(píng)估結(jié)果，2019年三線及以下城市的綜合發(fā)展力最高，為68.3，同年一二線城市的綜合發(fā)展力分別為62.9與62.2。

　　新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量方面，三線及以下城市新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量占比也整體保持在40%左右的水平，在2021年擬開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心統(tǒng)計(jì)情況中，三線及以下城市的數(shù)量占比接近50%。購(gòu)

　　物中心行業(yè)之所以傾向于在三線及以下城市發(fā)展，主要得益于逐年升高的城鎮(zhèn)化率帶來(lái)的低線城市旺盛的購(gòu)物需求，同時(shí)中高端品牌有渠道下沉需求，加上政府各方面的支持，購(gòu)物中心在三線及以下城市能夠有較好的成長(zhǎng)空間，但同時(shí)應(yīng)注意人才不足以及資金短缺等風(fēng)險(xiǎn)。

　　總體看來(lái)，我國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展較穩(wěn)定，三線及以下城市較大的發(fā)展空間與需求吸引了越來(lái)越多的投資者。

　　行業(yè)宏觀市場(chǎng)運(yùn)行良好，成本控制能力有所提升

　　通過(guò)中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)的評(píng)估，中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)的宏觀市場(chǎng)指標(biāo)與成本控制指標(biāo)均逐年上升。宏觀市場(chǎng)指標(biāo)錄得78.9,同比上升3.6,高出榮枯線28.9，說(shuō)明大部分業(yè)主對(duì)零售和消費(fèi)市場(chǎng)的運(yùn)行持樂(lè)觀態(tài)度。租賃活躍度指標(biāo)錄得70.8，高出榮枯線20.8，租賃活躍度較好。

　　2019年，國(guó)潮的崛起給購(gòu)物中心租賃市場(chǎng)來(lái)帶新的需求點(diǎn)。運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)指標(biāo)錄得最高分值的80.57，顯著高出榮枯線和其他分項(xiàng)指標(biāo)。成本控制指標(biāo)分值錄得42.96，低于榮枯線17.04，成本壓力猶在，但較去年同期顯著提升，表明業(yè)主的把控能力加強(qiáng)。

　　購(gòu)物中心整體存量上升，增速變緩

　　從購(gòu)物中心總存量規(guī)模來(lái)看，2009-2020年全國(guó)城市購(gòu)物中心體量存量規(guī)模逐年增長(zhǎng)，近年來(lái)增速逐年放緩。2019年總存量規(guī)模達(dá)到4.2億平方米，同比增長(zhǎng)12.8%。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年全國(guó)新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心總量為373個(gè)，總商業(yè)體量3447萬(wàn)平方米。同比2019年，數(shù)量下降約三成，總體量下降約28%。

　　截至2020年底，國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心數(shù)量約4800家，面積達(dá)4.4億㎡?？傮w看來(lái)，購(gòu)物中心體量存量規(guī)模增速逐年下降，購(gòu)物中心發(fā)展進(jìn)入平穩(wěn)期，但行業(yè)整體仍處于高供應(yīng)階段。

　　注：統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為商業(yè)建筑面積≥3萬(wàn)㎡的購(gòu)物中心，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止至2021.1.13。

　　三線及以下城市發(fā)展能力逐年穩(wěn)定提升

　　分城市能力來(lái)看，一線城市發(fā)展力同比下滑9.2，主要是因?yàn)橐痪€城市競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，使得營(yíng)銷和技術(shù)的成本上升，從而導(dǎo)致一線城市指數(shù)下跌。二線城市綜合發(fā)展力錄得62.2低于三線及以下城市的68.3，目前二線城市購(gòu)物中心存在的主要問(wèn)題是開(kāi)發(fā)量過(guò)大和急需去存量。

　　與一二線城市不同，城市、商圈相對(duì)閉合的三線及以下城市，在2019年城市綜合發(fā)展力錄得68.3，高于同年一二線城市的水平。三線及以下城市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心項(xiàng)目選擇較少。

　　而以網(wǎng)購(gòu)為主要途徑的品牌宣傳正迅速培育起此類城市消費(fèi)者的品牌認(rèn)知度，加上可支配收入的不斷增長(zhǎng)，越來(lái)越多的品牌意欲進(jìn)駐和布局遠(yuǎn)離經(jīng)濟(jì)核心區(qū)的較低能級(jí)的人口節(jié)點(diǎn)型城市。

　　三線及以下城市包括三線城市、四線城市與四線以下城市，2017-2020年這三種線級(jí)城市每年開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心數(shù)量占比總和整體呈上升趨勢(shì)，近年來(lái)保持在40%左右的水平。2020年三線城市開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心數(shù)量占比為24%，四線與四線以下城市占比分別為8%與7%。

　　據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的2021年擬開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心情況，三線及以下城市的擬開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量占比總和高達(dá)48%，超過(guò)了近年水平，可見(jiàn)越來(lái)越多的購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商傾向于開(kāi)發(fā)三線及以下城市的消費(fèi)潛力。

　　注：1、統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為商業(yè)建筑面積≥3萬(wàn)㎡的購(gòu)物中心，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止至2021.1.13。

　　2、2021年數(shù)據(jù)為贏商網(wǎng)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)。

　　行業(yè)在三線及以下城市發(fā)展優(yōu)勢(shì)

　　相對(duì)于一二線城市，三線及以下城市的發(fā)展優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在城市本身較大的商鋪、住宅投資需求，逐漸縮小的城鎮(zhèn)差異帶來(lái)的低線城市居民巨大的消費(fèi)需求以及中高端品牌自身的渠道下沉需求。同時(shí)，在三線及以下城市投資購(gòu)物中心還應(yīng)當(dāng)注意人才匱乏、地區(qū)排他性以及資金短缺等風(fēng)險(xiǎn)。

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