市場容量怎么樣？需要什么樣的倉儲服務？目前提供倉儲服務的平臺有哪幾家做得還可以？

　　全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務和投資公司(按2013年的營業(yè)額計算)世邦魏理仕（CBRE）今日發(fā)布白皮書《投資前沿——電商時代轉(zhuǎn)型中的中國物流市場》。

　　白皮書指出，工業(yè)地產(chǎn)尤其是物流倉儲已成為近年中國地產(chǎn)投資的熱點之一。近年來中國在線零售市場的興起和蓬勃不僅影響和改變了傳統(tǒng)零售市場格局，帶動了第三方物流的發(fā)展，更對中國現(xiàn)代物流設施市場產(chǎn)生著重大和深遠的影響。

　　工業(yè)地產(chǎn)尤其是物流倉儲已成為近年中國地產(chǎn)投資的熱點之一。上海作為全球第一大港口和中國最大的城市經(jīng)濟體，是目前國內(nèi)最大的優(yōu)質(zhì)倉庫市場。龐大的需求基礎(chǔ)加上穩(wěn)定的租金增長以及優(yōu)于商辦物業(yè)的租金回報率使上海優(yōu)質(zhì)倉庫成為各路資金青睞的對象。

　　世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，自2011年以來，國內(nèi)主要城市優(yōu)質(zhì)倉庫整幢收購交易金額約為44億元，其中上海獨占九成，平均投資回報率高達6.7%。近期工業(yè)用地新政的出臺，將對上海工業(yè)土地和物業(yè)市場產(chǎn)生重大的影響。

　　世邦魏理仕中國區(qū)工業(yè)及物流服務部主管高級董事羅瑾女士表示：

　　新政的出臺均起于上海建設用地指標迫近上限、土地使用效能亟待優(yōu)化的大背景。盤活存量工業(yè)用地的目的是讓土地資源更好地服務于城市升級、產(chǎn)業(yè)升級的發(fā)展戰(zhàn)略，而工業(yè)用地彈性年期制在本質(zhì)上亦可歸結(jié)為盤活工業(yè)用地的手段。

　　中國現(xiàn)代物流市場現(xiàn)狀

　　中國的物流設施在設立之初主要是為滿足出口和制造業(yè)倉儲的需要。隨著國內(nèi)個人消費增長、零售市場成熟及電子商務的不斷蓬勃發(fā)展，零售行業(yè)對物流設施尤其是高標準倉儲的需求近年來增長迅速。

　　盡管中國目前已具有相當?shù)奈锪鱾}儲存量，但國內(nèi)高標準倉儲設施的體量仍相對有限。據(jù)中國倉儲協(xié)會估算，截止2012年底全國營業(yè)性通用倉庫總體量達6.98億平方米。而據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，截止2013年底，由12家主要的全國性物流專業(yè)開發(fā)商開發(fā)的高標準倉儲設施存量累計僅約1,300萬平方米，占全國倉儲設施總面積的比例甚微。

　　需求方面，受近年電子商務發(fā)展迅速及第三方物流需求增長等因素帶動，高標準倉儲物業(yè)的租賃及定制需求持續(xù)旺盛，近年中國物流地產(chǎn)市場持續(xù)向好。

　　世邦魏理仕環(huán)球研究部中國區(qū)主管陳仲偉先生指出：

　　盡管個別港口城市曾因受外貿(mào)收縮影響出現(xiàn)短暫的租金下滑，但是全國整體優(yōu)質(zhì)倉儲物業(yè)的平均租金已連續(xù)18個季度上漲。與相對供應過剩、競爭加劇的寫字樓及商鋪市場，以及擁有大量新增供應且受政策管控的住宅相比，物流地產(chǎn)回報較高且發(fā)展前景廣闊，正日益成為中國物業(yè)市場的投資熱點。

　　電子商務整體物流倉儲租賃需求仍將繼續(xù)增加

　　電子商務是電商時代下中國現(xiàn)代物流設施市場最重要的兩個需求來源之一，而在線零售行業(yè)的不斷成熟正令電商在是否自營物流的策略選擇上逐漸產(chǎn)生分化。

　　一方面自建物流已具備規(guī)模效應的中國大型電商將繼續(xù)堅持其自建自營策略，從而削弱電商對公共型現(xiàn)代物流倉儲設施的租賃需求。大型電商從最初的部分自建物流到全方位布點全面自營物流，進而發(fā)展到當前個別已規(guī)模初具的大型電子商務企業(yè)開始嘗試向第三方開放物流平臺。自營物流在電商的發(fā)展過程中已從最初單純的完善自身配套、保障用戶體驗逐漸上升到更高的戰(zhàn)略意義，開始朝亞馬遜美國的經(jīng)典之路進發(fā)：即依靠規(guī)模效應提升用戶黏性、提供大數(shù)據(jù)等增值服務并將其打造為可持續(xù)發(fā)展的新的利潤增長點。

　　另一方面自營物流越來越高的進入壁壘令多數(shù)電子商務企業(yè)，尤其是中小規(guī)模電子商務企業(yè)對社會化的專業(yè)第三方物流的依存度不斷提升，從而不斷提升公共型物流倉儲的租賃需求。專業(yè)物流開發(fā)商及其他意圖進入現(xiàn)代物流設施供應的企業(yè)不僅面臨著現(xiàn)有大型電商自營物流先發(fā)優(yōu)勢產(chǎn)生的阻礙，更需要克服土地資源日益稀缺、拿地難度日益增加、開發(fā)運營所需資金及學習成本高企、中央和地方政府對物流土地開發(fā)的政策傾向出現(xiàn)分化等一系列障礙。此外，傳統(tǒng)零售商向多渠道及全渠道方向的變革亦將導致其物流需求發(fā)生結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，從而產(chǎn)生新的社會化物流需求。

　　據(jù)艾瑞研究預測，至2017年中國網(wǎng)絡零售額將達4.1萬億人民幣。而全球最大的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商Prologis的市場研究表明在歐洲電子商務發(fā)展領(lǐng)先的三國中（英國、德國及法國），在2008-2012年間電子商務市場銷售量每增加一百萬歐元，帶來大約72,000平方米的新增倉儲需求。盡管歐美國家的在線零售電子商務市場構(gòu)成以B2C為主，而中國由C2C占主導的市場對倉儲面積的需求很大程度上會再透過第三方物流進行傳導。

　　但整體而言，世邦魏理仕?仍然相信隨著B2C市場份額的擴大以及在線零售市場本身規(guī)模的擴大，未來電子商務對物流倉儲設施的需求將會繼續(xù)增加。唯品會從2011年第二季度到2014年第一季度在全國范圍內(nèi)向普洛斯租賃了近30萬平方米的倉庫面積，已迅速躍升為普洛斯在中國的第三大租戶，即是典型例證之一。

　　民營第三方物流將成為中國現(xiàn)代物流市場發(fā)展新動力

　　跨國物流企業(yè)在中國繼續(xù)延續(xù)輕資產(chǎn)加專業(yè)化服務的策略，一直是現(xiàn)代物流倉儲的重要租賃來源。而近年來中國在線零售市場的快速發(fā)展不僅令電商對現(xiàn)代物流倉儲設施的直接需求不斷增加，亦透過其與第三方物流市場聯(lián)動發(fā)展的傳導作用間接推升了民營物流行業(yè)對現(xiàn)代倉儲的需求。在物流市場的倉儲需求中，又尤以零擔快運和快遞包裹這兩種在線零售活動中最常涉及到的物流種類的需求增長最為突出。

　　受零售行業(yè)發(fā)展和其他需求來源的推動，中國物流行業(yè)的市場規(guī)模將不斷擴張。而隨著成熟度的提升，行業(yè)發(fā)展縱向定將日趨精細化、專業(yè)化及多元化，逆向物流、冷鏈物流等將成為物流倉儲新的發(fā)展議題；橫向則呈現(xiàn)從單一業(yè)務向綜合物流方向發(fā)展的趨勢，中國民營零擔行業(yè)及快遞行業(yè)或?qū)⒊霈F(xiàn)相互滲透。例如以零擔業(yè)務為主的德邦物流已于2013年底宣布進軍快遞業(yè)務。而以快遞業(yè)務起家的順豐速運近日開始涉足零擔業(yè)務。

　　據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，從2013年至今，百世物流和德邦物流與普洛斯的累計簽約倉庫面積已分別達到近20萬平方米及近30萬平方米。世邦魏理仕預計未來此類租賃需求將繼續(xù)放量，中國民營快遞企業(yè)及新型物流服務企業(yè)將成為新的物流倉儲租賃需求增長點。

　　中國現(xiàn)代物流市場展望

　　展望未來中國現(xiàn)代物流倉儲行業(yè)的發(fā)展趨勢，世邦魏理仕預計：

　　未來物流開發(fā)商與租戶簽訂“一攬子協(xié)議”，高標準倉庫的規(guī)?；赓U策略將日益成為主流；

　　專業(yè)物流開發(fā)商的拓點布局將與電子商務的發(fā)展趨勢更加緊密聯(lián)動；

　　外資的專業(yè)物流開發(fā)商獲取戰(zhàn)略性位置土地的難度將繼續(xù)增加，通過與大型內(nèi)資開發(fā)或物流企業(yè)及電商企業(yè)的戰(zhàn)略合作實現(xiàn)快速布點或成為其未來出路；

　　世邦魏理仕中國區(qū)工業(yè)及物流服務部主管高級董事羅瑾女士指出：

　　隨著市場成熟度的不斷提升，中國高標準倉儲開發(fā)或由此前的更多兼顧通用性逐漸轉(zhuǎn)向標準化開發(fā)與定制開發(fā)雙管齊下。預計未來定制倉庫占高標準倉庫的比例將會大大提升。

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　　作為一個曾經(jīng)的物流倉儲從業(yè)人員，在這里談一下B2C電子商務發(fā)展對B2C倉儲業(yè)發(fā)展的影響。

　?。ㄒ唬〣2C電子商務的發(fā)展帶來對倉庫面積的大量需求。

　?。?）B2C電子商務的出現(xiàn)本身就會帶來對倉庫面積的需求。

　　這個不用解釋，新業(yè)務的出現(xiàn)自然就會帶來相應的物流需求，自然就有對倉庫面積的需求。

　?。?）B2C電子商務的自身特點導致需要其對倉庫面積的需求非常大。

　　但是同傳統(tǒng)的B2B不同，B2C電子商務的自身特點導致需要其對倉庫面積的需求非常非常大，遠大于B2B對倉庫面積的需求。下面具體分析。

　　a、分揀備貨區(qū)需要面積大。

　　訂單品項和件數(shù)少。同B2B一個出庫訂單出幾十件貨物的情況不同，B2C每個訂單的品項和件數(shù)都很少，大部分訂單的件數(shù)都在5件以下。這樣就導致了下一個情況：

　　日出庫訂單數(shù)量大。同樣的日出庫體積或件數(shù)，B2B可能只有幾百個訂單，但是B2C可能就有上萬個訂單。而訂單數(shù)量的異常龐大就導致了倉庫的分揀備貨區(qū)需要更大的面積以方便分揀和備貨。

　　b、存儲區(qū)需要面積大。

　　波峰波谷差異很大?，F(xiàn)在B2C行業(yè)非常喜歡促銷，促銷時的出庫量同平時的出庫量想必差個幾十倍都很正常。這樣在促銷前就得大量的補貨，所以需要非常大的存儲面積（但是平時這些面積其實都是空的）。

　　存貨品項多。普通商場的有限面積導致商品展位有限，可售賣的貨物品項也有限。但是B2C沒這個問題，可以在網(wǎng)站頁面展示幾乎不受限制數(shù)量的商品，所以對應的B2C倉庫中的貨物品項就非常巨大。一般情況下，除非倉庫面積及其不足，為了防止揀選錯貨物，倉儲人員都不會把不同品項的貨物放到一個貨位上，這樣也意味著倉庫面積得非常巨大。

　　c、回貨區(qū)需要面積大。

　　同B2B情況不同，B2C的回貨量很大。一方面用戶有后悔不想買的，還有號碼不合適要重新更換的，另一方面?zhèn)}庫出庫錯誤的情況也很多，尤其是在促銷的時候，忙中出錯的比例很高。所以得專門辟出一塊面積用于回貨處理，這也需要面積。

　?。ǘ〣2C電子商務的發(fā)展會給倉庫所在地帶來大量稅收，當?shù)卣畷幸欢ǖ姆e極性進行供地，從而從供給上滿足倉儲業(yè)發(fā)展對土地的需求。

　　（1）貨票同行帶來大量稅收。

　　B2C倉庫實際就是商場柜臺，貨物在發(fā)出時應該同時把發(fā)票打印出來附上貨物一起發(fā)運，不然就違反國家的稅法，而且像大家電，沒有發(fā)票，客戶也不認賬。同時，只有在倉庫所在地注冊了企業(yè)才能在倉庫開具發(fā)票，這樣稅收就留在了倉庫所在地。所以，發(fā)票和貨物同行，會給倉庫所在的地方政府帶來大量收入。

　?。?）稅收與倉庫面積基本成正比。

　　按照業(yè)界的估算，一平倉庫面積對于日出庫一個訂單，一個年均出庫300萬單的B2C倉庫，需要1萬平左右的倉庫面積。按照每訂單平均200元的費用，年收入6個億，按3%的增值稅普票稅率，是1800萬的稅，地方分成25%就是450萬的稅收。

　　1萬平倉庫需要多少土地呢？按照0.8的容積率，每畝667平的面積，需要/0.8/667=20畝。這樣每畝每年就是22萬的稅收，絕對是滿足大部分地方政府賣地時的稅收要求指標了。而且以上還僅僅是考慮了增值稅，如果把房產(chǎn)稅，所得稅都加上，每畝稅收基本可以到25萬以上。所以，B2C倉庫面積越大，政府每年獲得的稅收也就越大。

　?。?）政府賣地時會考慮每年從購地企業(yè)獲得的稅收。

　　現(xiàn)在比較公認中國特色的一點是，各地政府也都是生意人。政府怎么做生意呢？自然是賣地搞收入了，居民用地賣的雖然貴但是一錘子買賣，工業(yè)用地賣的便宜，但是每年有稅收入賬，最好當然是商業(yè)用地了，土地價格又高還有每年的稅收。

　　倉庫只能用工業(yè)或者物流用地，像悲催的B2B倉庫，占地面積很大，但是給當?shù)貛Р粊矶嗌俣愂?。有次我們?nèi)ド虾８浇囊粋€縣，當?shù)亻_發(fā)區(qū)的管委會主任就和我們抱怨，物流企業(yè)倉庫占的面積很大（上百畝），一年才幾十萬的稅收，貨車開來開去還把路都壓壞了，政府賣地給倉庫可是賠大發(fā)了。

　　但是B2C的倉儲同B2B不同，前面也講到了，B2C的倉庫有大量的稅收是發(fā)生在倉庫中的，很大程度上是類似于商場的柜臺的。政府可以從賣地給B2C倉庫獲得大量稅收，而企業(yè)建設倉庫的土地都是工業(yè)用地，地價很低，這是政府和倉儲企業(yè)雙贏的局面。所以政府有很強的供地積極性，不光愿意供應土地還愿意大量供應土地，企業(yè)也有很強的購地積極性，一拍即合，中國的B2C倉庫一定會有非常非?？斓陌l(fā)展。

　?。ㄈ┐嬖诘膯栴}：

　　（1）稅收分成。

　　現(xiàn)在的增值稅是75%分給中央，25%分給地方，地方政府從B2C電子商務的發(fā)展中獲得相應稅收的比例較低，供地積極性并不高，會導致倉儲面積的供給不足，進而導致倉租上漲，抬高電子商務的物流水平，拉后B2C電子商務的發(fā)展步伐。如果國家可以調(diào)高增值稅的地方分成比例，會更加有利于電子商務的發(fā)展。

　　（2）倉庫標準。

　　由于B2C屬于新興行業(yè)，很多標準還未確立。B2C的倉庫，是建設類似于傳統(tǒng)B2B的凈高在米以上的輕鋼標準倉庫，還是建設多層的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的倉庫，現(xiàn)在還沒有標準，企業(yè)在購地后，建設倉庫時也會有迷茫，但是我認為如果從柔性的角度看，還是傳統(tǒng)B2B的凈高在米以上的輕鋼標準倉庫好，什么業(yè)務都能處理，可用性強。

　　大的電商像天貓，京東等都會自建倉儲，那么中小的電商的話，自建肯定是不可能的。那就只剩下租倉庫+快遞，這種模式，勢必會需要更多的人力，精力去管理倉庫，如果單量不夠多，快遞費是很難談的下來。那么成本就會水漲船高。那么第三方倉儲對于中小電商來說，就是最合適的方法。把倉儲全部交付倉儲公司，電商只需要負責前期的運營即可，省下了人力，財力，物力三方面的開支。像平常活動需要備貨也不用擔心需要擴倉等問題。

　　很早之前的問題了吧

　　首先，你要做電商，你就得解決倉儲和發(fā)貨的問題。因為電商的特點就是需要及時，準確，快捷的把訂單產(chǎn)品發(fā)到消費者手中，是電商的立足之本。

　　所以，任何一個電商企業(yè)起步的時候，都會首先把倉儲發(fā)貨的問題解決，不管是采取那種方式，自己發(fā)貨也好，找第三方發(fā)貨也好，或者廠家代發(fā)也好，這個是首要解決的問題。

　　那么在單量起始階段，很多電商企業(yè)都是自己發(fā)貨的，但當單量增長到一定程度，自己發(fā)貨自己做倉儲就會成為掣肘，第一，會占用很大的時間和精力。第二，當單量劇增或者做活動期間，倉庫無法及時出庫，出現(xiàn)爆倉。第三，自己運營倉儲不專業(yè)，經(jīng)常不限庫存不準，錯漏發(fā)的問題。這個時候，選擇專業(yè)的電商倉儲外包公司就尤為重要。

　　有電商，就有倉儲需求，就目前市場而言，電商業(yè)務達到巔峰時期，所以市場容量還是很大的。而電商企業(yè)對于倉儲的需求也很簡單明了，就是需要倉配一體服務。

　　目前提供電商倉配一體服務的倉儲物流公司還是比較多。

　　平臺類型的：菜鳥、京東

　　快遞型：順豐、百世、申通

　　自營型：云集

　　每個類型都小有區(qū)別，如何選擇需要看你做的類目和你的日訂單數(shù)，想要了解更深可以再交流。

　　目前對于電商來說，電商行業(yè)發(fā)展飛快，給電商賣家?guī)砀嗍杖氲耐瑫r，也會引起一系列的問題。比如，銷量的增加會引起倉庫內(nèi)員工手忙腳亂，導致發(fā)貨出錯率增加，帶來更多的差評。因此選擇一家合適的電商倉儲公司是非常有必要的。

　　電商倉儲公司配備了專業(yè)的倉儲管理系統(tǒng)和管理人才，確保倉庫管理的高效率和低出錯率。

　　目前市場上的電商倉儲公司還是比較多的，比如松松云倉、發(fā)網(wǎng)、桔瓣科技等等，但是電商賣家要從多角度考慮這方面的問題，如電商倉庫內(nèi)的規(guī)劃是否合理、倉儲公司的口碑問題，這都是電商在選擇是需要考慮的問題。

　　希望以上回答對大家有所幫助。